长沙服装购物中心孝感大型购物商场离我最近的购物商场

　　市场从来不是一成不变，优势也并非一劳永逸，无论是谁，只要身处市场之中，就需要风物长宜放眼量，有眼界看到未来竞争格局的变化，也有能力将当下阶段的每一次调整做到脚踏实地。

　　疫情影响之下，稳健的增长，就是市场最好的嘉奖。得益于上半年高端消费市场的发力，拥有众多高端商场标杆项目的港资商业地产企业，都在半年财报中收获了不错的业绩表现。

　　但是市场永远处在动态竞争中，内地高端商场的增长潜力尚未挖掘充分，目前谈天花板、谈市场集中度为时尚早。

　　与此同时，在行业内部，华润、SKP等国内企业已经发起强势竞争；在行业外部，线上与免税业态抢夺着奢侈品消费份额，港资企业轻松领跑高端商场的日子已越来越有限。

　　恒隆地产2021年中期业绩报告显示，总收入和营业溢利均上升近19%，分别为49.75亿港元及36.30亿港元。其中，股东应占基本纯利上升11%，达22亿港元。

　　值得注意的是，恒隆地产2021年上半年并无物业销售收入入账，所有收入及利润均来自物业租赁业务。

　　分地区看，内地物业表现要显著优于香港物业。其中，内地物业收入为32.95亿港元，同比增长45%，而香港物业收入为16.80亿港元，同比下降12%。

　　“恒隆在内地的高端商场组合继续让我们占尽优势，充分把握高价值商品市场持续增长所带来的机遇，因此我们旗下大部分的高端商场均于2021年上半年录得双位数的增长。”

　　恒隆内地物业组合租赁收入增长的背后则是内地10座商场销售额的强劲增长：自2020年4月起，云集众多奢侈品牌的商场租户销售额持续大幅攀升，整体租户销售额较2020年上半年增加超过一倍，比2020年下半年上升10%。

　　具体数据来看长沙服装购物中心，内地10座商场租赁收入总额达22.32亿元，同比增长38%；高端商场收入显著上升46%，达19.1亿元；次高端商场则上升3%，达3.22亿元。

　　2017年分拆上市时，九龙仓置业承接香港海港城、时代广场以及大量酒店、写字楼等优质资产，而九龙仓集团则北上负责内地地产业务。

　　海港城、时代广场一度给九龙仓置业带来了持续且稳定的租金收入，但疫情的出现，赴港旅客锐减，九龙仓置业旗下的投资物业开始出现亏损，反而选择北上投资开发长沙IFS、成都IFS的九龙仓集团业绩获得增长。

　　2021年半年报显示，九龙仓置业投资物业收入减少10%至54.83亿港元，去年同期为60.89亿港元；投资物业营业盈利减少17%至43.1亿港元，去年同期为52.11亿港元，海港城作为其最主要的投资物业，同比收入减少11%，营业盈利减少19%。

　　九龙仓置业将投资物业收入减少的原因归结于“整体零售市场疲软及宣传推广成本所致”。但市场普遍认为其营收、盈利降低是疫情所致的旅客与消费同降所致。

　　作为九龙仓置业旗下的核心商业资产，海港城面临同区内K11MUSEA的竞争，时代广场也不断出现像路易威登、芬迪等奢侈品撤出的现象。

　　九龙仓集团2021年上半年实现收入123.37亿港元，同比增长达122%；同时，营业盈利实现43.01亿港元，同比增幅达到71%。

　　在IFS产品线项目的带动下，九龙仓集团内地投资物业部分的收入增加45%至26.77亿港元，营业盈利增加50%至17.8亿港元，在总营业盈利中占比逾4成，在各业务板块中占比最高。

　　特别是两座标杆项目，今年上半年，长沙IFS的收入、营业盈利分别同比增长90%、122%；商场部分拥有超过370个品牌租户，出租率为99%；写字楼出租率为85%。

　　不过，九龙仓集团短期内未打算在内地拓展新商业项目，管理层在业绩会上表示，零售方面主要是高档奢侈品的销售表现较好，而随着内地商业物业供给的增加，竞争加大，暂时不急于增加新的计划孝感大型购物商场离我最近的购物商场。

　　内地零售物业持续向好，使得太古地产对内地市场有了更进一步的认知与肯定，也释放了持续加仓内地市场的信号。

　　在近期公布的2021年中期业绩报告，实现营业收入90.68亿港元，同比增长38%；基本溢利上升7.6亿港币至45.13亿港币；股东应占综合溢利为19.84亿港币，同比增长92.8%。

　　其中，内地零售物业表现抢眼。报告期内，太古地产内地零售物业租金收入总额增长40%至港币15.38亿元。撇除租金支援摊銷和人民币升值的影响，租金收入综合上升25%。而整体零售销售额也较去年同期增长了23%。

　　广州太古汇作为广州首屈一指的高端商业项目，今年上半年延续了以往的强劲，租金收入同比增长52%、环比增长10%，零售销售额上升88%，出租率达100%。

　　核心城市的核心地块一直是太古地产的主要投资标的。太古地产目前已开业运营的项目5个长沙服装购物中心，加上即将开业的上海前滩太古里以及三里屯太古里北区北长沙服装购物中心、上海张园两个项目，太古地产目前布局的8个项目均分布在北京、上海、广州、成都四个核心城市。

　　本质上，奢侈品是一种炫耀性消费。经济景气情况对整体收入的影响并不均匀，富人即使在经济不景气的时期，也能消费得起。

　　收入分化在全球普遍存在，即使发达国家面临经济衰退，在奢侈品全球化销售的今天，高收入人群迅速增加的新兴经济体也能创造更多需求。

　　而这当中，高档奢侈品由于历史更悠久，血统更纯正，消费者的品牌忠实度也更高，因此客户群相对稳定，相应的其抵御经济衰退能力也就较强。

　　疫情缓解以来，奢侈品“报复性”消费刺激反弹，上海、广州等多个奢侈品牌门店打破有史以来最高日销售记录。

　　但国内奢侈品消费潜力仍未被充分挖掘，有望随经济进一步复苏、国内购买渠道的丰富和完善而不断释放。

　　高端消费一片利好的因素之上，港资企业因为得风气之先，在内地核心城市核心地段拥有众多的标杆项目，其中高端产品线优势明显。

　　恒隆广场世界级的建筑设计、太古地产精耕细作的匠人风骨、新世界K11的艺术创新等为打造高端商场提供了典范。

　　因此，港资企业的业绩亮眼，是意料之中。但值得进一步思考的是，港资开发商在高端商场的优势源于什么？这种优势能够形成多深的护城河？

　　奢华的建筑外观、时尚前卫的空间设计、显眼的奢侈品牌logo和橱窗……高端商场的“奢华感”，为奢侈品牌更添高端效应。

　　就如同商圈具有商店聚集效应一样，商场为品牌提供了有别于街铺、更高坪效的门店。在这些商场内，动线引导着消费者，各业态、品类门店相互交错又富有规律地排列着。

　　处于核心城市核心商圈离我最近的购物商场、具有奢侈品牌壁垒、高规模投资、高设计标准打造的高端购物体验、强运营管理能力，这是高端商场的护城河，也是高端商场开发商具备的优势。

　　拥有独特的建筑外观和特色场景，是高端商场重要的展示窗口，其本身亦是文化传承和品牌符号的载体。

　　而占据城市的优质地段，既具备优质资产的稀缺性，提供稳定高质量客源，也具有极佳的临街展示面，这是奢侈品品牌最好的宣传橱窗，更是奢侈品商场向消费者传递信息最好的窗口。

　　如果想要打造世界级的顶奢商场，必须打造成为世界级的旅游景点，在全球范围内不断提升知名度。例如看到维多利亚式的红砖宫殿建筑，便能想到哈罗德百货。

　　高端商场聚集的奢侈品牌越多，意味着消费者可能有更多选择，也能营造出更强的高端购物氛围体验场。

　　根据赢商网对全球高端顶奢商场的研究，伦敦哈罗德百货的品牌数超过1900个，囊括几乎所有来自世界各地的一线奢侈品品牌和英国本土品牌，还拥有众多人性化的部门，比如预约式的个人购物协助、钟表修复、服装订制、药妆部等。

　　高端商场的运营需要影响力，影响力需要标新立异，需要轰动效应，有无能力做到“穷奢极侈”，也就成了行业声望的重要指标。

　　在一线城市和强二线城市之外，高端市场的容纳量有限，受制于奢侈品品牌在这些城市中难以开出多家门店，使得此类高端商场必须抢占先机。

　　以恒隆广场的两个新一线城市的项目为例，天津恒隆广场和无锡恒隆广场均地处城市核心优势地段，且初期定位都较高。

　　天津恒隆广场因时机延误错过了奢侈品牌在天津布局的最好时机，也就错过了成为天津商场的机会。

　　无锡恒隆广场抢占当地市场先机，开业之初就完成高端品牌入驻，不断调整补充，以及适当增加多业态及网红品牌，既能占据高端消费领地也能吸引更多层次消费客群。

　　由此可以看出，港资开发商能否在高端商场建立足够深的护城河，取决于他们能不能继续保持处于优质区位的优势、能否吸引更多高端品牌进驻，以及能否在消费增长潜力高的城市持续扩张。

　　内地高端消费这块蛋糕，早已不是港资之间的竞争游戏，由市场环境变化、游戏玩家多元化、高端品牌意识变化等因子交织而成的竞争格局，正在发生改变。

　　从消费人数来看， 2020年4-7月，北上广深奢侈品消费人数占比达30%，其他新一线%；从消费支出来看，北上广深消费支出占比达34%，其他新一线%。

　　在中国城市不断自我极化的当下，北上广深留给高端商场们的可拓之地日见紧张，更高消费增长潜力的新一线城市则是高端商场的下一个战场。

　　从目前已开业的项目来看，港资企业在把握头部城市上具有明显优势，布局在北京、上海、广州、成都、重庆等一线及网红新一线城市。

　　恒隆地产仅有杭州恒隆广场开发中，九龙仓暂无拓展计划，太古地产除了今年即将开业的上海前滩太古里外，还有上海张园项目及北京三里屯太古里北区。

　　相较而言，SPK势头较猛，除了已开业的北京、西安，还在昆明离我最近的购物商场、成都、贵阳、呼和浩特、杭州、武汉等城市攻城略地，目标是完成10家店的布局；华润置地的重奢、轻奢定位购物中心将开出15家以上，高端商场将进一步向这两家集中。

　　而在城市选择上，港资企业更倾向于扎堆一线及网红新一线，太古地产未来面世的项目集中于上海、北京，新鸿基未来两年计划开业的高端商场也主要集中在上海、广州、成都、南京等城市。

　　从规模效应上来看，华润在这些城市的优势更为明显，一新鸿在可拓展高端商场的城市完成布局，建立起坚实的防御性优势，那么港资企业就很难再进入。

　　2020年，北京SKP是年销售额最高的全球店王，而上海恒隆广场以较小的商业体量创造了极高的坪效。

　　从品牌的选择性上来看，北京SKP覆盖了上海恒隆广场已有的奢侈品品牌，且拥有更多后者所没有的优质品牌。

　　而在品类上，SKP除了拥有重奢商场擅长的服饰/手袋/珠宝钟表之外，还有现今大热的化妆品/香水品类长沙服装购物中心，与不少受欢迎程度较高的数码电器品类孝感大型购物商场，从而使SKP覆盖的消费客群明显更广。

　　软奢周期性弱，季节性强，每款数量有限，存货周转数量快，调整较快。硬奢购买频次低、决策期长，带有一定的投资收藏性质，调整速度慢长沙服装购物中心长沙服装购物中心，经济低迷时容易发生库存积压。

　　我们同时抽取了硬奢品牌ROLEX、BVLGARI与软奢品牌LV、HERMES、CHANEL在国内高端商场的门店布局情况。

　　根据统计，奢侈品品牌均选择高线城市的高端购物中心、高端百货进驻。并且，从这些高奢品牌布局来看离我最近的购物商场，与常规认知不一致，华润万象城、SKP才是他们必须进驻的项目。

　　随着90后及Z世代人群越来越成为奢侈品消费的主力人群，他们在购买奢侈品时会表现为多渠道选择，如奢侈品品牌线上官方旗舰店、线下免税店等。

　　市场从来不是一成不变，优势也并非一劳永逸，无论是谁，只要身处市场之中，就需要风物长宜放眼量，有同行看到未来竞争格局的变化，也有能力将当下阶段的每一次调整做到脚踏实地。